S účinnosťou novely zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov od 01.09.2009 pribudlo advokátom oprávnenie autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností.
Pozrime sa akú konkrétnu podobu majú niektoré ustanovenia o autorizácii zmlúv v zákone o advokácii
Podľa § 1a, 1b zákona:
§ 1a
(1) Autorizáciou zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.
(4) Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
§ 1b
(1) Ak advokát nepozná účastníkov, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami totožnosti.
(3) Ak sa ani napriek postupu podľa odseku 2 advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti; to neplatí, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.
Čo teda autorizácia znamená?
Tak ako je to uvedené v zákonných ustanoveniach, je ňou spísanie, t. j. vyhotovenie zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Pritom je povinnosťou advokáta zistiť spoľahlivo totožnosť účastníkov zmluvy z ich dokladov totožnosti alebo na podklade potvrdenia o ich totožnosti prostredníctvom dvoch svedkov. To samozrejme nebráni advokátovi, aby zistenie totožnosti v prípade jeho pochybností uskutočnil aj inými spôsobmi, napr. prostredníctvom ďalších svedkov alebo vyžiadaním vyjadrenia príslušnej obce.
Pokiaľ ide o posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody, tento tzv. prieskum vykonáva advokát na základe skutočností a okolností, ktoré sa uzavretia zmluvy týkajú. V zásade ide o činnosť, ktorá súvisí s odborným vzdelaním advokáta.
Ak je zmluva o prevode nehnuteľnosti odplatná, upozorní advokát účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami a zároveň advokát oznámi účastníkom zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
Aké sú výhody autorizácie?
- Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Obmedzuje sa teda len na skúmanie, či sú údaje o prevádzanej nehnuteľnosti zhodné s údajmi zapísanými v katastri nehnuteľností a neskúma už či zmluva obsahuje podstatné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
- Podľa ustanovenia § 32 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností: „Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.“ Výhodou je teda kratšia lehota pre rozhodnutie a zápis práva k nehnuteľnosti možno dosiahnuť o 10 dní skôr oproti bežnej lehote, ktorá je stanovená na 30 dní.
- Výhodou je aj skutočnosť, že advokát je pre prípad škody vzniknutej v spojitosti s autorizáciou zmluvy poistený.
- Nie zanedbateľnou výhodou je aj skutočnosť, že účastníci zmluvy nemusia pravosť svojich podpisov osvedčiť u notára po spísaní zmluvy advokátom. Autorizovanie zmluvy o prevode vlastníctva advokátom nahrádza osvedčenie podpisu notárom alebo matrikou.
Na doplnenie uvádzam, že v prípade elektronického podania návrhu na začatie konania o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností sa platí správny poplatok vo výške 33,- EUR, teda vo výške 50% správneho poplatku pri podaní návrhu na vklad listinne (66,- EUR). Po podaní oznámenia o návrhu na vklad je správny poplatok dokonca nižší ešte o ďalších 15,- EUR, teda iba vo výške 18,- EUR. Ak žiada účastník konania rozhodnúť o vklade urýchlene (do 15 dní od doručenia návrhu na vklad), kataster nehnuteľností vyberie poplatok vo výške 266,- EUR, po podaní elektronicky vo výške 133,- EUR a po podaní aj oznámenia o návrhu na vklad vo výške 118,- EUR.
Autor článku:
JUDr. Štefan Demko, advokát
advokat-demko.sk
Zdroj:
slov-lex.sk