Realitný trh na Slovensku čaká jedna z významných zmien za posledné roky.
Národná banka Slovenska (NBS) sa rozhodla rázne zakročiť proti nepriaznivému vývoju, kedy investori vytláčajú z trhu bežných kupujúcich.
Od októbra preto vstupujú do platnosti nové pravidlá pre poskytovanie hypoték.
Cieľ je jasný:
- – uľahčiť prístup k vlastnému bývaniu mladým ľuďom
– postaviť prísnejšie bariéry investorom, ktorí nakupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť
Čo presne tieto zmeny prinesú, prečo k nim NBS pristupuje a ako ovplyvnia vaše plány pri kúpe či predaji nehnuteľnosti?
Pozreli sme sa na detaily.
Prečo NBS zasahuje? Desiatky tisíc bytov sú „mŕtve“
Podľa najnovšej správy o finančnej stabilite poháňajú dopyt po bývaní vo veľkej miere rozsiahle investičné nákupy.
V roku 2025 bola viac ako polovica všetkých nehnuteľností kúpená ľuďmi, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili.
Najväčším problémom však je, že tieto byty často neslúžia ani na prenájom.
Analýza spotreby elektrickej energie ukázala zaujímavé dáta:
- – Vo veľkých mestách je viac ako 10 % bytov prakticky neobývaných (majú minimálny odber elektriny pod 400 kWh ročne).
- – V Bratislave je takto prázdnych viac ako 27 500 bytov, v Košiciach dosahuje podiel prázdnych bytov až 15,2 %.
Pre porovnanie – v hlavnom meste pribudlo za celý rok 2025 v developerských projektoch len približne 4 000 nových bytov.
Slovensko tak nečelí len pomalej výstavbe, ale najmä neefektívnemu využívaniu existujúceho bytového fondu.
Investori navyše priamo konkurujú mladým rodinám – pri hypotékach na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť tvoria menšie 1- a 2-izbové byty až 44 % nákupov.
Tri kľúčové zmeny v hypotékach od októbra
Aby NBS predišla rizikám a nafukovaniu realitnej bubliny, ruší plošné limity a zavádza adresné pravidlá podľa toho, koľkú nehnuteľnosť v poradí kupujete.
1. Mladí do 35 rokov dostanú zelenú (90 % hypotéka)
Najväčšou bariérou pre mladých ľudí, ktorí čelia najhoršej dostupnosti bývania za posledných 15 rokov, sú chýbajúce úspory.
NBS im preto podáva pomocnú ruku.
Nové pravidlo:
Žiadatelia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoju prvú nehnuteľnosť, budú môcť od banky automaticky získať 90 % financovanie (LTV 90).
Podmienka:
✔ dostatočný príjem
✔ žiadny zo žiadateľov doteraz nevlastnil obytnú nehnuteľnosť s podielom vyšším ako 50 %
2. Stopka pre investorov (potrebných 30 % z vlastného)
Pre ľudí, ktorí už vlastnia dve a viac nehnuteľností na bývanie, sa podmienky bez ohľadu na vek výrazne sprísnia.
Nové pravidlo:
Pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti na úver sa limit LTV znižuje na 70 %.
Čo to znamená v praxi?
Minimálne 30 % z ceny nehnuteľnosti musíte doplatiť z vlastného vrecka.
Objem týchto úverov by mal podľa odhadov klesnúť približne o 6 %.
3. Kúpa druhej nehnuteľnosti sa nemení
Ak sa sťahujete do väčšieho bývania alebo kupujete druhý byt (napríklad pre deti či na rekreačné účely), podmienky zostávajú rovnaké.
NBS nechce tieto situácie komplikovať, preto tu naďalej platí štandardný základný limit:
80 % financovania
Čo to urobí s realitným trhom a cenami?
Zmena pravidiel bude mať na celkový rast úverov len zanedbateľný vplyv (očakáva sa nárast o necelé 1 %), no výrazne sa zmení štruktúra kupujúcich.
Keďže veľká časť investorov nakupuje nehnuteľnosti v hotovosti (až polovica investičných bytov sa kupuje bez hypotéky), plošný pád cien nehnuteľností sa neočakáva.
Pre investorov, ktorí sa spoliehali na pákový efekt bánk, však bude nákup komplikovanejší.
Výsledkom môže byť:
– viac priestoru pre bežných kupujúcich
– stabilnejší realitný trh
– lepšia dostupnosť bývania pre mladé rodiny
NBS zároveň upozorňuje, že samotné hypotekárne limity problém nevyriešia a odporúča štátu zaviesť aj vyššie zdanenie nehnuteľností, ktoré by motivovalo majiteľov nenechávať byty prázdne.
Naše odporúčania: Ako na nové pravidlá reagovať?
Plánujete svoje prvé bývanie a máte do 35 rokov?
Ak vám chýbajú vlastné úspory (potrebných 20 %), počkať na októbrové zmeny sa vám môže finančne oplatiť.
Prístup k 90 % hypotéke vám výrazne uľahčí štart.
Plánujete kúpu tretieho či štvrtého bytu na investíciu?
Ak nechcete do obchodu vkladať 30 % vlastného kapitálu, odporúčame proces urýchliť a stihnúť podanie žiadosti v banke ešte pred októbrom za starých podmienok.
Chystáte sa predávať 1- alebo 2-izbový byt?
Investičný dopyt po týchto bytoch je aktuálne stále enormný.
Ak chcete využiť situáciu, kedy investori kupujú rýchlo a na úver im stačí menej vlastných peňazí, toto leto môže byť vhodným obdobím na predaj.
Neviete, ako tieto zmeny ovplyvnia vaše plány?
Realitný trh sa mení rýchlo a financovanie je čoraz individuálnejšie.
Či už plánujete kúpu nového domova, uvažujete nad predajom alebo hľadáte vhodnú investičnú príležitosť, radi vám pomôžeme zorientovať sa.
Naši makléri a finanční špecialisti vám bezplatne preveria vaše možnosti a navrhnú najlepší postup šitý na mieru vašej situácii.
Kontaktujte tím CassaReal a dohodnite si nezáväznú konzultáciu.
Zdroj: Analýza zmien hypotekárnych pravidiel NBS.
